マンション給排水管の劣化と寿命について
マンションの給排水管は、住環境を支える重要なインフラですが、その劣化や寿命について理解することは、リノベーションを考える上で欠かせません。給水管は水を供給し、排水管は使用済みの水を排出する役割を果たしており、これらの管が劣化すると、さまざまな問題が発生します。たとえば、水漏れや詰まり、悪臭などが一般的に見られ、これらは住民にとって大きなストレスとなります。特に古いマンションでは、給排水管が設置されてからの年数が経つにつれて劣化が進行し、一斉にリノベーションを行う必要性が高まります。本コラムでは、マンションの給排水管の劣化の兆候や寿命、そしてリノベーションを通じて行える改善策について詳しく解説し、快適で安全な住まいを実現するための情報を提供します。
目次
マンションの給排水管、なぜ劣化が問題なのか？
マンションにおける給排水管の劣化は、住環境に深刻な影響を及ぼします。給水管が劣化すると、水漏れが発生する可能性が高まり、これがまた周囲の構造物にダメージを与えることがあります。また、排水管の劣化は詰まりや悪臭の原因となり、住民にとってのストレスとなります。特に古いマンションでは、機材が設置されてからの時間が経過することで、劣化が進行しやすくなります。こうした問題に対処するためには、給排水管の状態を定期的にチェックし、劣化の兆候を見逃さないことが重要です。具体的には、水漏れの跡や異臭、排水の速度低下などが挙げられます。リノベーションを考える際には、これらのインフラの状態を把握し、必要に応じて管の交換や修繕を行うことで快適な住まいを確保しましょう。
給排水管の種類
給排水管にはいくつかの種類があり、最も古いものが水道用亜鉛メッキ鋼管で最も錆びやすく、寿命は10～15年程度と言われています。
1970年代から普及してきたものが硬質塩化ビニルライニング管（管の内部が塩化ビニルで覆われている）で寿命は30～40年程。10～15年に1回劣化診断を行なって適切に清掃、修繕を行っていく必要があります。管自体を交換する更新工事と管の交換はせずに配管内部の錆を落として鼓膜でライニングをする（交換よりもコストを抑えて15～20年程延命できる）、更生工事というものもあります。
更新工事を行う場合は、半永久的に使用できるポリエチレン管やステンレス管など最新のものに取り換えることをおすすめしています。
マンションの排水管交換時期の目安
マンションの排水管を交換するタイミングとして多いのが「排水管が耐用年数に到達するとき」と「排水管の不具合が多発するとき」です。詳しく解説していきます。
①耐用年数に到達するとき
排水管交換工事は大規模修繕工事のひとつです。竣工時から一度も長期修繕計画を見直していない場合、排水管の交換工事が計画されていないことがありますので、確認してみましょう。、排水管の交換工事時期は、排水管の耐用年数によって変わります。。マンションの排水管の耐用年数の目安は以下の表のとおりです。
排水管の種類耐用年数
・銅管20～25年
・硬質塩化ビニル20～25年
・鋳鉄管30年
排水管の材質によって、耐用年数は異なります。メンテナンスの頻度や使い方によっても、多少前後しますが、築年数が古いほど耐用年数の短い排水管が使われているケースが多いです。
「排水トラブルがないから大丈夫」と過信せず、耐用年数に到達するまでには、排水管交換工事の実施を推奨します。
②排水管の不具合が多発するとき
耐用年数に到達していなくても、排水管からの水漏れ・排水不良・排水の逆流などの不具合が多発する場合は、排水管交換のタイミングかもしれません。
とくに「同じ住戸で何度も排水トラブルが起きる」「複数の住戸で同時期に不具合が起きる」ときは、排水管が劣化している可能性があります。
高圧洗浄などで改善することもありますが、メンテナンスしても再発する場合は排水管の寿命が近づいていると判断できるでしょう。
マンションの排水管交換工事の費用負担
マンションの排水管交換工事の費用を負担するのは、施工不良でない限り「管理組合」または「居住者（区分所有者）」です。それぞれ詳しく解説します。
管理組合の負担
管理組合の負担になるのは、共用部分にある排水管の交換です。工事にかかる費用は長期修繕計画にも組み込まれています。
ただし、排水管はマンション全体で繋がっているので、専有部と共用部の区別について規約を見て費用負担を確認するなど、注意が必要です。
たとえば、専有部の排水管だとしても床のスラブ下にある横引き管（直床の場合など）は、自室からメンテナンスや点検ができないため、共用部と判断され管理組合の負担になります。
居住者の負担
専有部の排水管交換工事は、基本的に居住者の負担です。前述したとおり、スラブ下にある専有の横引き管は共用部分になりますが、スラブ上にある横引き管は専有部のため、居住者が工事費用を負担します。
専有部と共用部で費用負担者は異なりますが、無駄な費用をかけずに効率的に実施するためには、どちらの排水管も同時に工事するのが理想です。
まとめ
築年数の経過とともに、徐々に排水管は劣化していきます。材質にもよりますが、最近のマンションであれば40年前後使っている排水管は、交換の時期が近づいているといえるでしょう。
排水管の劣化は目視するのが難しく、トラブルが起きてから気がつくケースも少なくありません。リノベーションをする際にはどのような種類の配管が使われていて、何年使用されているのか等踏まえながら、担当者の方と給排水管工事について考えてみることをおすすめします。
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