2025年建築基準法改正とリノベーションの未来

2025年4月から、増築やリノベーションを検討している人にとって重要な建築基準法の改正が行われます。特に影響が大きいのが、「四号特例の縮小」です。

これまで申請不要だった増築やリフォームでも、新たに建築確認申請が必要になるケースが増え、手続きが複雑になる可能性があります。

「リフォームなのに建築確認申請が必要になるの？」と戸惑う方も多いかもしれません。今回の改正は、耐震性や省エネ性能の確保を目的としており、より安全で快適な住まいを実現するためのものです。

しかし、改正の影響を知らずに計画を進めると、工事のスケジュールが遅れたり、予想外のコストが発生したりする可能性があります。スムーズにリフォームを進めるためにも、どのような改正が行われるのか、具体的に何が変わるのかを確認しておきましょう。

2025年4月の改正により、木造2階建ての増築・リノベーションでは新たに建築確認申請が必要になります。

改正前後の違いをまとめると、以下のようになります。

項目	2024年まで（改正前）	2025年（改正後）
木造2階建て	建築確認申請 不要（四号特例適用）	建築確認申請 必要（新2号建築物へ変更）
平屋（延床200㎡以下）	建築確認申請 不要（四号特例適用）	変更なし（特例適用継続）
増築・大規模リノベーション	申請不要なケースが多い	申請が必須

 

なぜルールが変更されるのか？

今回の改正の背景には、建物の安全性向上と省エネ性能の確保があります。特に、以下の点が改正の理由として挙げられます。

1981年以前の旧耐震基準の建物が多く残っており、リフォーム時に耐震性の確認が不十分なケースがある。

断熱性能や省エネ基準の厳格化により、リフォームの際にも適切な施工を求める必要がある。

建築基準法の適用範囲を見直し、増築時の安全性を向上させる狙いがある。

改正によって手続きは増えますが、その分住まいの安全性や快適性を向上させるメリットがあると考えられます。

 

 

 

「四号特例」とは、木造2階建て以下の住宅について、建築確認申請を省略できる特例措置のことです。これにより、一定の増築やリフォームが申請なしで進められていました。

しかし、2025年の改正で、木造2階建ての建物は「四号特例」の対象から外れます。

建物の種類	2024年まで	2025年まで
木造2階建て	四号特例適用（建築確認申請不要）	新2号建築物に分類（建築確認申請が必要）
平屋（200㎡以下）	四号特例適用（建築確認申請不要）	変更なし（引き続き特例適用）

 

これにより、木造2階建ての住宅で以下のようなリフォーム・増築を行う場合、今後は建築確認申請が必要になります。

・2階部分の増築（部屋を増やす・間取りを変更する）

・1階の大規模な間取り変更（耐震性に影響を与えるもの）

・耐震補強を伴うリノベーション

一方で、平屋（延床200㎡以下）については、引き続き四号特例が適用され、建築確認申請は不要となります。

リフォームするなら「建築確認申請が必要か」を事前に確認しましょう！

2025年の改正によって、増築リノベーションの際に建築確認申請が必要になるケースが増えるため、今後は事前の確認が欠かせません。

「知らずにリフォームを進めたら、後から申請が必要と言われてしまった…」というトラブルを避けるためにも、建築士やリフォーム業者と相談しながら進めるのがおすすめです。

今後、増築やリノベーションを考えているなら、以下の点を確認しましょう。

・自分の家は「新2号建築物」か「新3号建築物」か

・リフォーム・増築計画が、建築確認申請の対象になるか

・手続きのスケジュールや追加費用を見積もっておくか

しっかり準備をしておけば、改正後もスムーズに増築リノベーションを進めることができます。
「建築確認申請が必要かどうか？」をしっかり確認しながら、計画を進めていきましょう。

2025年4月から、増築やリノベーションをする際に建築確認申請が必要になるケースが増えます。

「これまで簡単にできていたリフォームなのに、どうして申請が必要になるの？」と思う方も多いかもしれません。今回の改正は、建物の安全性や耐震性を確保するために行われるものです。これまで手続きが不要だったリフォームでも、一定の基準を満たしているかを確認しなければならなくなるため、今後はしっかりと計画を立てることが大切になります。

どんなリフォームが対象になるのか、申請の流れや費用について詳しく見ていきましょう。

これまでは、木造2階建て以下の住宅（四号建築物）なら、増築や間取り変更をしても、建築確認申請が不要なケースが多くありました。

しかし、2025年4月以降は、増築やリノベーションの内容によっては建築確認申請が必要になります。
もし事前に確認せずに工事を始めてしまうと、「申請が必要だった」となり、工事がストップしたり追加費用が発生したりする可能性も。

知らずにトラブルになる前に、どんなリフォームが対象になるのかチェックしておきましょう。

1. 10㎡以上の増築（防火地域では面積に関係なく必要）

増築とは、家の床面積を増やすこと。
これまでは10㎡以内なら申請不要でしたが、2025年4月からは10㎡を超える増築はすべて建築確認申請が必要になります。

また、防火地域では面積に関係なくどんな増築でも建築確認申請が必要になるため注意が必要です。

例えば…

リビングを広げるために10㎡以上の増築をする

2階を増築して部屋を増やす

ウッドデッキやカーポートを固定式の屋根付きにする（※構造による）

「少しだけ広げるつもりが、思ったよりも手続きが大変だった…」なんてことにならないよう、事前に申請が必要かどうかを確認しておきましょう。

2. 主要構造部（柱・梁・屋根など）の過半を改修する場合

家の骨組みに影響を与える大規模なリフォームも、2025年以降は建築確認申請が必要になります。
主要構造部とは、建物を支える柱・梁・屋根・壁・基礎などのこと。これらの過半数を変更する場合は、建物の安全性を確認するための申請が求められます。

例えば…

1階の壁や柱を大幅に撤去して、間取りを大きく変更する

屋根の形を変えるなど、耐震性に影響を与える工事をする

外壁の半分以上を改修し、耐火性能や耐震性能に関わる工事をする

大きく家の構造を変えるリフォームでは、建築基準を満たしているかどうかの確認が必要になります。

3. スケルトンリフォーム（耐震補強を含む大規模改修）

スケルトンリフォームとは、家の骨組みだけを残して、内装や間取りを大幅に変更するリフォームのこと。
これまでは、スケルトンリフォームでも内容によっては建築確認申請が不要なケースがありましたが、2025年4月以降は建築確認申請が必要になります。

例えば…

築40年以上の家をスケルトンリフォームして、間取りを全面的に変更する

耐震補強をしながら、屋根や外壁を大規模に改修する

旧耐震基準の住宅を、最新の耐震基準に適合させるための大規模改修を行う

スケルトンリフォームをするなら、事前に建築確認申請が必要かどうかをチェックし、計画を立てることが重要になります。

4. 再建築不可物件の大規模リノベーション

「再建築不可物件」とは、建築基準法のルールに適合しておらず、新しく建て替えができない物件のこと。
これまでは、小規模なリフォームや補修なら可能でしたが、2025年以降は大規模なリノベーションをする場合に建築確認申請が必要になるケースが増えます。

例えば…

建ぺい率・容積率オーバーの住宅を大幅に改修する

建築基準法に適合していない古い建物を、大規模にリノベーションする

接道義務を満たしていない建物で、耐震改修や間取り変更を行う

再建築不可物件のリフォームは、工事内容によっては現行の建築基準法を満たすことが求められるため、事前に専門家へ相談するのがベストです。

2025年の建築基準法改正により、増築リノベーションのルールが大きく変わります。
今まではスムーズに進められた工事でも、事前に確認すべき規制や手続きが増えるため、慎重な計画が必要です。「思っていたよりも制約が多くて、工事が進められなかった…」とならないためにも、事前に確認すべき法的規制や手続きの流れ、費用についてしっかり把握しておきましょう。

1. 建ぺい率・容積率の制限

「建ぺい率」と「容積率」とは、建物を建てられる面積の割合を決めるルールです。
この制限を超えてしまうと、増築やリノベーションができない可能性があります。

・建ぺい率50%の土地に、敷地面積の50%以上を占める増築は不可

・容積率100%の土地で、増築後の延床面積が土地の面積の100%を超えるとNG

計画を立てる前に、増築後の建ぺい率・容積率が基準内に収まっているかを必ず確認しましょう。

2. 防火地域・準防火地域の制約

住んでいるエリアによっては、防火対策のための制約があることも。
特に、防火地域・準防火地域では建材の制限があり、一定の耐火基準を満たした素材を使用する必要があります。

・外壁や屋根に耐火性能のある建材を使用しなければならない

・木造住宅の増築は、耐火建築物の基準に適合する必要がある

防火地域では、小規模な増築でも建築確認申請が必須になるため、事前に自治体のルールを確認しましょう。

3. 再建築不可物件の制約

「再建築不可物件」とは、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない建物のことです。
このような物件では、増築や大規模リノベーションに制限がかかることがあります。

・増築すると違反建築物扱いになる可能性がある

・間取り変更でも、耐震基準を満たさないと許可が下りないことがある

再建築不可物件のリフォームを計画する場合は、専門家に相談し、許可が得られるかを事前に確認することが重要です。

4. 省エネ基準適合義務化（断熱材や換気設備の基準が厳格化）

2025年の改正で、一定規模以上のリフォームでは省エネ基準の適合が義務化されます。
これにより、断熱材の性能向上や換気設備の設置などの追加工事が必要になるケースがあります。

・外壁や窓を改修する場合、断熱性能を満たした建材を使用する必要がある

・リフォームで冷暖房効率を考慮した換気設備の導入が求められる

「今まで通りのリフォームをしようと思ったら、追加の断熱工事が必要だった…」とならないよう、
省エネ基準が適用されるリフォームかどうかを事前にチェックしましょう。

2025年の建築基準法改正によって、増築やリノベーションの手続きや規制が厳しくなります。
「事前に確認しなかったせいで、リフォーム計画が思うように進まなかった…」とならないためにも、ポイントをしっかり押さえておきましょう。

改正後もスムーズにリノベーションを進めるために、早めの準備と計画がカギになります。
まずは専門の業者や設計士と相談し、最適なリフォームプランを立てましょう。